L'émergence d’une nouvelle forme d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se profile à l’horizon : l’impôt sur la fortune improductive. Celui-ci suscite des interrogations, principalement concernant son impact sur les placements immobiliers dont les SCPI font partie.
Taxation des patrimoines peu générateurs d’activité économique
L’impôt sur la fortune improductive vise à taxer davantage les patrimoines considérés comme peu générateurs d'activité économique. Si les contours exacts de cet impôt restent à préciser, il pourrait s'appliquer à une large palette d'actifs, allant des liquidités aux biens immobiliers, en passant par les œuvres d'art.
Rappelons que le Sénat n’a pas voté le remodelage de l’IFI immobilière en IFI improductive. Cependant, l’Union nationale des propriétaires immobiliers ou UNPI revient sur le sujet pour reconsidérer l’éventualité de son entrée en vigueur.
Il est question de remplacer l'IFI, qui ne taxe que les biens immobiliers, par un impôt sur le capital plus équitable. Ce nouveau dispositif fiscal aurait pour base d'imposition l'ensemble des biens improductifs détenus par les contribuables et serait assorti d'un taux d'imposition unique, moins élevé que les tranches marginales de l'IFI. Cet impôt épargnerait ainsi les biens immobiliers locatifs tandis que les patrimoines d’une valeur de 2 570 000 euros et plus sont concernés – contre 1 300 000 euros et plus pour l’IFI actuel.
Quid des SCPI et des placements pierre-papier ?
Les SCPI et la pierre-papier étant des placements productifs, elles ne devraient donc pas être concernées par l’impôt sur la fortune improductive.
Rappelons que les biens improductifs ciblés par l’IFI immobilière sont entre autres les immeubles non bâtis et non affectés à une activité économique, les biens meubles, les liquidités et les placements financiers, les droits de la propriété industrielle, littéraire et artistique, ainsi que les actifs numériques.
Toujours est-il que ce nouvel impôt n’a pas encore été validé et ne rejoint pas encore les dispositions de la loi de finances 2025. Cependant, il continue de faire l'objet d’une attention particulière du fait que l’actuel impôt sur la fortune immobilière se révèlerait incohérent.
Les SCPI et l’actuel impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Rappelons que les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent à des particuliers de mettre en commun leurs capitaux pour acquérir un patrimoine immobilier diversifié. Les investisseurs deviennent ainsi copropriétaires d'un parc immobilier géré par une société de gestion spécialisée.
En ce qui concerne l’IFI, celui-ci s’applique aux investisseurs dont le patrimoine immobilier net excède le seuil susmentionné. Son champ d’action touche l'ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement, y compris les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) et les parts de SCPI. La valeur imposable des parts de SCPI correspond à leur valeur de retrait, c'est-à-dire au montant que l'associé pourrait récupérer en cas de cession de ses parts.
Quelles stratégies pour optimiser sa fiscalité ?
Certaines SCPI présentent des caractéristiques fiscales plus avantageuses que d'autres. Par exemple, celles acquises en démembrement, c’est-à-dire les SCPI en nue propriété. En effet, les droits de la pleine propriété ne sont plus détenus par un seul investisseur, mais par deux associés différents, tandis que l’IFI touche la pleine propriété. C’est donc pendant toute la durée du démembrement que cette exonération d’IFI s’applique.
Une fois que le démembrement prend fin, c’est-à-dire que l’investisseur ayant investi en nue-propriété récupère l’usufruit, alors la pleine propriété est reconstituée. Ce qui donne lieu, à ce moment-là, à l’imposition à l’IFI au plein propriétaire. Ce, toujours en considérant le seuil déclencheur qui est de 1 300 000 euros comme susmentionné.
Notons qu’il existe aussi une large gamme de SCPI dites fiscales qui permettent, cette fois, de réduire l’impôt sur le revenu.
